任意売却のことならご相談を！差し押さえ、競売、住宅ローンなど

FAQ 〜 任意売却・任意売買でよく寄せられるご質問

住宅ローンに関するFAQ

Ｑ．住宅ローンを滞納するとどうなりますか？

Ａ．3ヶ月間は手紙による督促がくるだけで電話による督促などはありません。滞納期間3ヶ月では競売にはかけられません。しかし、この期間に速やかに次の事を検討する必要があります。
・住宅ローンの支払方法の見直しをする（ボーナス払いナシ月額支払い減額をする）
・任意売却で自宅の売却をする
・弁護士を通して個人版の民事再生法ローン特例を使い、裁判所に月々の減額要請をする。
通常の住宅ローンは、6ヶ月間延滞（住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ヶ月で処理することも有り）すると "期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）" となり、債務が保証会社に移行します。1ヶ月分でも延滞し、電話などがかかって来た際には、居留守などは使わず誠意のある対応をとられた方が、後々にご自身の為となるからです。消費者金融などから「借り入れをして」住宅ローンの返済をするなどは最もご自身の為になりません。銀行と消費者金融（サラ金）どちらが怖いかはお考え頂くまでもないことですよね。

Ｑ．期限の利益の喪失とはなんですか？

Ａ．仮に2,500万円を借りて30年ローンを組んでいたとしても、滞納を規定された回数以上起こしてしまうと、即座に2,500万円全額の一括返済を迫られるということです。法律的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでは返済しなくてもよい」という債務者の権利の事です。経済的な意味の「期限の利益」は、「期限が来るまでに返済しないことによって、債務者が享受できる利益」を示します。
住宅金融公庫の場合は延滞６ヶ月ですが、他の金融機関では3ヶ月ということもあります。また、お客様が過去に延滞しているとか、などのお支払い状況にも大きく左右されます。
※金融機関より送られてくる「期限の利益の喪失」例文

Ｑ．住宅ローンの月々の支払いを減額してもらうことは可能ですか？

Ａ．可能です。金融機関、又は住宅ローン会社に支払いの条件を交渉し、月々の支払い、ボーナス払いの減額を行う事が出来ます。
但し、債務の免除はできません。期間の延長をして月々の支払いを抑えますので、以前より債務額は増えます。また、支払条件を変更した後に滞納すると、ローンの残債務の一括返済を迫られる可能性があります。

Ｑ．現在、5ヶ月間の延滞があります。返済が困難なので、"返済期間の延長"はできますか？

Ａ．こちらは出来ません。
既に延滞をしているお客様の返済期間の延長を、銀行が了承するとは考えにくい話です。現在延滞をしている状況では借り換えとか、返済期間延長をお考えでも難しいとお考え下さい。また、通常期間延長手続きの追加保証料も数十万円かかってしまいます。

Ｑ．半年前に夫と離婚をして、実家に戻りました。先日、住宅ローン会社から督促状が届いたのですが、どうしたら良いでしょうか？

Ａ．お客様はご自宅購入の際、ご自宅の持分を所有しているか、連帯保証人になっているかと思われます。　離婚したからと言う事情でも、その債務から逃れることは出来ません。債権者にはお客様が離婚したという問題は関係のない話であり、一切考慮して頂けません。前夫がきちんと返済をしていないので、お客様の所に督促状が届いたのですから、自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。そのうち競売の通知が届いたり、債権者が訪問したりして来るはずです。時間が経てば経つ程、お客様ご自身の信用にも傷がつく事になりますから、早めに手を打つべきでしょう。住まわれてもいない家のローンを返さなければならいほど、つまらない事はないかと思われます。

Ｑ．消費者金融で300万円、住宅ローンで3,000万円借金があるのですが、返済が出来ません。自宅は残したいのですが・・・

Ａ．お客様の現状から推測すると、月々の返済額は、消費者金融の分で少なくとも10万円、住宅ローンも10〜15万円程度だと思います。ご自宅は残したいとの事ですから、まずは消費者金融の300万円について、債務整理をする事です。弁護士に依頼する事になりますが、通常の場合であると利率の変更についての和解が成立し、10〜18％程度の利率に変更される可能性が高いと思われます。

Ｑ．月々15万円のローン返済が難しく、毎月、返済日が近づくと憂鬱です。なんとかなりませんか？

Ａ．これを解決する方法は2つです。一つは、上記のQ&A同様に支払いのリスケジューリングです。もう一つは、ご自宅の近くの不動産会社へ足を運びご自宅がいくらの価格（実勢価格）で売却できるのかを調べて貰います。そして、（ローン残高）＜（売却価格）となるようであれば売却をお勧めします。

Ｑ．連帯債務者と連帯保証人って違うのですか？

Ａ．はい、違います。
連帯債務者とは、ローンを借りた債務者と一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求される場合もございます。
連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わり支払う義務を持つ人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に返済を請求できます。
保証人は、債務者が返済不能になったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人との違いは、保証人は債権者に、先ずは債務者に請求するように言い渡すことができます（「催告の抗弁権」）。　詳しくは民法452条・民法453条・民法454をご参照ください。

※連帯債務者、連帯保証人、保証人は離婚をしたとしても変更する事は容易ではございません。可能性はゼロとは申しませんが、変更出来る可能性はかなり低いとお考えください。

Ｑ．住宅ローンを借りる裏技はありますか？

Ａ．マンションを買いたい、家を買いたい、でも住宅ローンの融資を断られた。何か住宅ローンを借りることの出来る裏技を教えてというお問い合せも多く頂きます。実際、「裏技」を使って住宅を買った方も存じ上げております。ですが、裏技を使ってまでマンション・家のご購入はお客様ご自身のためにお止めください。
裏技を使って家を買われた方々の多くは数年後に【競売】か【任意売却】になる可能性が高い、と申し上げております。理由の一つとして、月々の返済額が大きくなることが多いために、途中でギブアップせざるを得ない事になるようです。

Ｑ．住宅ローンの残っている家の売却は可能でしょうか？

Ａ．はい、可能です。
大きく分類すると、一つは買い替えがそれに当たります。二つ目は、差額分を自己負担。三つ目は任意売却という方法です。
家の買い換えの場合、古い家の売却価格と残るローンの差額分を、新しく買う家のローンに組み込んで新規融資を受ければ解決します。買い替えでは無く、純粋に売却をする場合では、売却価格と残った住宅ローンの差額分を所有者が補てんする事になります。
三つ目は、任意売却という方法です。任意売却であれば残るローンの債務は別として売却することは可能ですが、差額の残債務の支払い義務を負います。

Ｑ．住宅ローンの一括返済を求められているのですが。

Ａ．一括返済を求められている場合、指定されている金額の全額をご用意いただき、一括で返済しない限り競売で家を取り上げられてしまいます。全額一括返済を求められた場合には、選べる道は3通りしか有りません。一つは前記した全額をご用意して一括で返済する。二つ目は競売になるのを覚悟する。三つ目は任意売却で競売よりは有利に自分から物件を売却することです。

Ｑ．マンション売却後の住宅ローンの支払いはどうなりますか？

Ａ．マンション売却後の住宅ローンの返済というのは有りません。
マンションの売買の契約・決済が完了と同時に、残るローンの返済を完了しなければならないからです。 この決済時にローンが残ったままでは抵当権が外れませんので、契約自体が成立しません。言い変えますと、売買の決済時に残るローン分を、所有者が現金で用意して清算をしないと売買が成立しないということです。従って、マンションを売却した後も住宅ローンを引きずるという事はありません。

Ｑ．代位弁済を無視するとどうなりますか？

Ａ．競売で家を失うことになります。
代位弁済というのは、第三者がお客様に変わって、お客様の債務を全額一括返済してくれたということです。「借金を返してあげたので、肩代わりをして上げた借金は利子を付けて私に返済してください」という意味です。その代位弁済をした時点で、お客様の借金は債権となって、肩代わりで返済をしてくれた方にお客様に対する請求権が移転します。
返済要求を無視するという事は、借金は返せないので家を競売で処分してくれと言うことと同意語とみなされてしまいます。代位弁済通知が届いたら、言われる金額を現金で用意するか、競売になることを覚悟するか、任意売却で処理するか、この3通り以外の道はないとお考え下さい。