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FAQ 〜 任意売却・任意売買でよく寄せられるご質問

任意売却に関するFAQ

 

Q.任意売却とはなんですか?

A.任意売却とは、読んで字の如く、任意に、つまり金融機関から強制されるのではなく弊社などの専門家・弁護士などが介入し、債権者の合意のもと、債務者の側が主体となり担保不動産を売却するものです。

Q.任意売却をするメリットって?

A.大まかに上げると下記のような事柄が挙げられます。

  • 買主において、「競売」といういわゆる事故物件ではない一般の物件を取得することができる。
  • 抵当権の順位に応じて一定の配当基準により話合い、一定の配分比率により任意配当表を作り、公平・平等に弁済する。その際、高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできる。
  • 後順位の抵当権者にも、一定の配当基準により弁済ができる。いわば、抵当権抹消のためのハンコ料を支払うことになる。
  • 話合いで解決するため不動産の占有者(賃借人など)との間に紛争が起こらない。
  • 債権者との交渉により、引っ越し代等がもらえる場合が有る。

 

Q.任意売却した後の残債務(いわゆる無担保債権)はどうなりますか?

A.無担保債権として残った債権は、住宅ローン会社または金融機関からサービサーという会社に譲渡されます。以降、債務者はサービサーと交渉することになります。通常、サービサーは無担保債権を残債務の1〜10%で買い取る場合が多いため、債務者は残債務の数パーセント位の一時金を支払うことで残債務の処理が出来る可能性が有ります。また、一時金が無い場合は5千円〜3万円位の間での分割返済が出来る可能性があります。

Q.任意売却には落とし穴は有りますか?

A.任意売却を依頼する業者、アドバイザー、コンサルタント等の条件と、実際に任意売却が終了した時点での結果が大きく違う事はございます。一番違いが出る部分は、やはり引越代です。依頼する前は、引越代100万円というお話が、実際には数万円ということも有ります。次に多いトラブルは、任意売却後に住宅ローンは一切残らないという話だったにも関わらず、実際には残債務支払誓約書を取られるというものです。任意売却業者選びは慎重にして頂くのが良いかと思われます。

Q.任意売却が認めてもらえない事は有るのでしょうか?

A.ございます。任意売却が認められないことはしばしば有ります。
債権者・金融機関の方針の場合も有りますし、債権者と債務者の関係がこじれた場合なども認めてくれないことがあります。債権者・抵当権者・金融機関がお客様の物件は任意売却よりも、競売の方が高く売れると判断した場合にも任意売却には応じてくれないことが有ります。

Q.任意売却をしたいけど連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れないのですが。

A.連帯債務者または連帯保証人の同意が無いと任意売却には進めません。この場合には競売で処理されていくのを止める手立てはございません。

Q.支払誓約書とはどのような意味合いのものですか?

A.支払誓約書または支払約定書。
こちらでご説明する支払誓約書とは、任意売却が終わった後に残る住宅ローンの返済を間違いなく行いますという宣誓書です。そしてこの誓約書、または約定書は法的拘束力を持つ公正証書として提出をいたします。
公正証書とは、裁判などの手続きを経なくても給料の差し押さえ等が出来る非常に強いものです。任意売却後には債務は一切残らない、任意売却後には無担保債権になるから逃げ切れるという宣伝文句に釣られて任意売却を依頼し、任意売却終了間際にこの支払誓約書・支払約定書を取られて意義を申し立てても後の祭りとなってしまいます。業者選びは慎重に行いましょう。

Q.自己破産と任意売却はどちらが有意でしょう?

A.自己破産か任意売却かの二者択一では無いと思われます。
『自己破産の前に任意売却』か、『自己破産の後に任意売却』の二者択一とお考えください。弁護士の見解では、自己破産の後に任意売却とおっしゃる方が多いようです。理由はお金になるからです。一般的に任意売却業者は任意売却による売却は、自己破産の前でも後でもどちらでも関係は無いと考えることのほうが多いです。ですが私どもは、お客様の金銭的負担を考えて自己破産の前に任意売却をするようにお勧めしております。

Q.任意売却を個人が行うことは可能ですか?

A.ご自身で任意売却を行うということは、必要書類の準備・作成もご自身でする必要が出てきます。提出する種類に不備が有ると返却され、書き直しての再提出を求められます。そうこうしている内に時間切れとなり競売へと移行して行く可能性が高いと考えられます。
そして債権者との交渉もございます。債権者が3社であれば3社との交渉となります。債権者は午前9時〜午後5時までの時間帯でしかコンタクトが取れませんので、自由な時間がない場合は勤務中にお話しすることになります。債権者との交渉は1回だけではありません。任意売却が完了するまで頻繁に行われます。特に、売り出した物件に購入申込者が出て来たら、電話での連絡の頻度は上がります。多いときには1日に数回は有るとお考えください。
更に、不動産の販売活動、不動産の売買契約書の作成行うことになります。売買契約書と重要事項説明書等の作成および、その他諸々の契約書を作成しなければなりません。媒介契約書のひな形はネット上から取得できるでしょうが、取引される物件の契約書のひな形を入手するのは100パーセント不可能でしょう。更に任意売却後の残債務の返済条件の話し合いも有ります。任意売却のプロセスはこの後にまだまだ続くのです。

任意売却には費用はかかりません。お客様ご自身で任意売却を行っても、任意売却専門業者が行っても費用的には大きな違いはございません。任意売却業者の料金・費用は、成功報酬です。その報酬は売買代金の中から精算されます。言い換えれば、清算される仲介手数料は債権者側より業者側に支払われることになります。お客様から業者に支払わなければならない報酬は存在いたしません。
任意売却に要する時間をお考えください。任意売却の処理には何ヶ月もの時間が必要となります。債権者との電話のやりとりの回数も大変な数です。総合的にみて、任意売却をご自分で処理するメリットは何ら見いだせないと考えます。

Q.任意売却を個人が行うことは可能ですか?

A.ご自身で任意売却を行うということは、必要書類の準備・作成もご自身でする必要が出てきます。提出する種類に不備が有ると返却され、書き直しての再提出を求められます。そうこうしている内に時間切れとなり競売へと移行して行く可能性が高いと考えられます。
そして債権者との交渉もございます。債権者が3社であれば3社との交渉となります。債権者は午前9時〜午後5時までの時間帯でしかコンタクトが取れませんので、自由な時間がない場合は勤務中にお話しすることになります。債権者との交渉は1回だけではありません。任意売却が完了するまで頻繁に行われます。特に、売り出した物件に購入申込者が出て来たら、電話での連絡の頻度は上がります。多いときには1日に数回は有るとお考えください。
更に、不動産の販売活動、不動産の売買契約書の作成を行うことになります。売買契約書と重要事項説明書等の作成および、その他諸々の契約書を作成しなければなりません。媒介契約書のひな形はネット上から取得できるでしょうが、取引される物件の契約書のひな形を入手するのは非常に困難だと思われます。更に任意売却後の残債務の返済条件の話し合いも有ります。任意売却のプロセスはこの後にまだまだ続くのです。

任意売却には費用はかかりません。お客様ご自身で任意売却を行っても、任意売却専門業者が行っても費用的には大きな違いはございません。任意売却業者の料金・費用は、成功報酬です。その報酬は売買代金の中から精算されます。言い換えれば、清算される仲介手数料は債権者側より業者側に支払われることになります。お客様から業者に支払わなければならない報酬は存在いたしません。
任意売却に要する時間をお考えください。任意売却の処理には何ヶ月もの時間が必要となります。債権者との電話のやりとりの回数も大変な数です。総合的にみて、任意売却をご自分で処理するメリットは何ら見いだせないと考えます。

Q.任意売却を途中で中止する事はありますか?

A.任意売却での販売活動を途中で中止することはしばしばございます。理由は概ね以下の事情となります。
(1)依頼主との連絡が途絶えるとき
依頼を受けた不動産の販売活動中、購入希望者から物件を見たいと依頼があった場合でも、依頼主に全く連絡が取れなくなり販売活動の維持が困難になったとき。債権者が依頼主に連絡を取ろうとしても全く連絡を取る方法が無くなってしまっているときなどです。
(2)販売価格が相場では無い場合
債権者は1円でも多くお金を回収したいと考えております。任意売却の相場で処分するよりも競売で行った方がより多く回収できると考えた場合などは、販売価格の設定は高いです。販売価格が高いので、購入者も見つからず時間切れで競売へと移行する場合には、債権者側より任意売却での販売活動を降りるよう指示されます。
(3)競売までの時間が無い場合
債権者・抵当権者によっては、競売の申立から入札まで、3ヵ月・4ヵ月ということがございます。3ヵ月・4ヵ月では、その物件を購入するという特定の方が居ない限り任意売却は難しいことが多いです。

 

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